Kommunalka en Russie: plus heureux ensemble ?

Pourquoi certains Russes souhaitent encore vivre aujourd’hui dans des appartements communautaires (ou Kommunalka) ?

Des plafonds de trois mètres de haut, des portes avec des poignées en bronze, des entrées d’apparat toutes noires, ce sont les restes d’un passé glorieux que l’on peut encore trouver dans les appartements communautaires de Moscou. Mais souvent, le parquet précieux est recouvert de linoléum troué, la plomberie est rouillée et du plâtre coule du plafond.

50 ans sans réparation est une chose courante pour beaucoup d’appartements communautaires. Les locataires deviennent souvent des otages de ces appartements qu’il est difficile de quitter, car il faut réussir à vendre sa chambre.
Patrimoine de l'URSS

Beaucoup de Moscovites se souviennent qu'après la privatisation, des nouveaux Russes ont acheté des appartements communautaires au centre de Moscou pour en faire des appartements privés.

"Les appartements communautaires les plus recherchés ont été transformés dans les années 1990-2000, se souvient Dmitry Taganov, responsable du centre d'analyse INCOM Real Estate. Si, dans les années 90, les appartements communautaires occupaient 30% du marché secondaire de la capitale, cette part a été ramenée à 10% en 2008, puis à 5% en 2013. Par la suite, elle a diminué encore plus et maintenant il ne reste désormais que les lots non vendables."

Mais certains appartements communautaires ont survécu depuis l’époque soviétique jusqu'à nos jours. Les habitants reçoivent des factures différentes pour les services liés au logement et possèdent des parties bien déterminées du logement.

"Aujourd'hui, à Moscou, ces appartements sont principalement situés dans les "Khrouchtchevki", ces immeubles de la période stalinienne souvent de cinq ou neuf étages", explique Alexander Lunin, responsable principal du service de logement secondaire de l'agence immobilière Azbuka Shelter.

Il y a aussi des cas de "privatisation partielle", quand certains habitants louent leur chambre à l’Etat et quand d’autres sont propriétaires de leurs pièces. Dans ces appartements, il y a souvent des parties communes non rénovées, tandis que les pièces dans lesquelles vivent les locataires peuvent être en très bon état. Et vice-versa.

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Kommunalka
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Clochards et comtesse

De manière inattendue, les habitants de certains appartements communautaires peuvent se retrouver à vivre dans un immeuble de prestige. C’est le cas de certains immeubles dont la quasi-totalité des appartements a été achetée par des gens riches au début des années 2000, et où il ne restait qu'un seul appartement non racheté. Les propriétaires des chambres n'espèrent plus vendre un jour, mais cohabitent avec des voisins riches, parmi lesquels des célébrités, dans un immeuble devenu luxueux.

"À ma connaissance, il existe encore des appartements communautaires situés dans des zones centrales chères, mais ce sont des cas isolés", dit Dmitry Taganov.

"Ces chambres ne sont pas demandées par les acquéreurs car les coûts du logement, en raison du prestige de l'emplacement, sont élevés par rapport à des produits similaires situés dans des zones plus économiques, mais ces derniers sont généralement dans des immeubles vétustes et personne ne veut payer trop cher pour ces biens."

Bien souvent, les habitants d’une kommunalka sont issus de milieux sociaux très différents, un peu comme dans le film "Pokrovskie Vorota". Parmi eux, des anciens employés des usines de Moscou, des représentants de l'intelligentsia de la capitale, des artistes… mais en règle générale des "anciens", c’est à-dire des personnes vivant dans les lieux depuis la période soviétique.

"Je me souviens d’un cas, quand nous relogions des habitants d’appartements communautaires de la rue Frolov, dans un ancien immeuble de la compagnie d'assurances Russia. Le bâtiment lui-même était le portrait d’une époque et les locataires étaient hauts en couleur" se rappelle Mikhail Kulikov, directeur du département du marché secondaire INCOM Real Estate.

"Parmi les anciens, il y avait une femme très âgée, surnommée La comtesse, qui était la petite-nièce de Chaliapine. Elle racontait comment elle vivait avant, et ce qu’elle mangeait dans les restaurants. Il y avait 18 chats dans sa chambre. Une fois réinstallée dans un nouveau logement, la rénovation de sa chambre a commencé et il s'est avéré que l’odeur des chats avait tout imprégné. Même le parquet a été changé mais l’odeur était toujours présente! On a découvert qu’elle se dégageait également des poutres en bois, mais que pouvions-nous faire ? Après la vente de la chambre, la dame et ses chats ont été réinstallés dans un appartement de deux pièces situé près du métro Krasnye Vorota. Après un certain temps, elle m’a appelé pour se plaindre: "Mon Dieu! Où m'avez-vous envoyée?! Je sors dans l’entrée ce matin et qu’est-ce que je vois ?! Des clochards qui boivent leur horrible vin et me regardent avec des yeux méchants! Où m'avez-vous installée ? Quel sans cœur !"

Quoi et combien?

Les appartements communautaires situés dans des immeubles chers ne sont pas rares, note Alexander Lunin. Un grand nombre de produits de ce type sont situés dans le district administratif central, dans la rue Tverskaya et le boulevard éponyme, dans les rues Arbat et Novy Arbat, et à Khamovniki. Dans ces lieux beaucoup d'appartements communautaires coûtent au moins 20 millions de roubles.

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Kommunalka
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"Récemment, un appartement de ce genre a été vendu pour 32 millions de roubles sur le boulevard Gogol", se souvient l'expert. Selon lui, le coût des chambres dans les appartements communautaires de Moscou varie désormais entre deux et six millions de roubles. La fourchette de prix pour les appartements est beaucoup plus large, de 5 millions à 200-250 millions de roubles. Les prix dépendent du quartier, de la superficie et de la qualité des rénovations. Dans le centre de Moscou, il y a aussi des hôtels particuliers qui peuvent être considérés comme des biens immobiliers communautaires car ils sont vendus par deux familles ou plus possédant des parties.

Selon Olga Tikhonova, responsable de l’une des succursales de MIEL, un réseau d’agences immobilières, l’offre la moins chère sur le marché des appartements communautaires est une chambre d’une valeur de 1,2 millions de roubles et d’une superficie de 13,5 mètres. Elle est située dans un appartement de trois pièces au neuvième étage d'un immeuble d'habitations de 12 étages situé dans le quartier de Biriouliovo Vostochnoïe. Mais sur Bolchaïa Dmitrovka, une chambre de 25 mètres carrés est déjà proposée pour 18,3 millions de roubles. Elle fait partie d'un appartement de six pièces situé au deuxième étage d'un immeuble de cinq étages construit en 1912.

Essayer de vendre

Dans ce type d’habitat, les voisins doivent idéalement bien s'entendre. Parfois, les relations sont tendues, parfois les locataires sont des amis.

"Dans de nombreux appartements, les gens entretiennent de bonnes relations de voisinage. Récemment, nous avons acheté une chambre dans un appartement communautaire de huit chambres à Sokolniki: tous les voisins sont des gens très sympas, ce sont des amis d’enfance. Deux chambres sont louées. Les parties communes sont en parfait état. Quand bien même l’immeuble se retrouve dans la liste des immeubles qui doivent être démolis", déclare Alexander Lunin.

Lorsque les voisins ne s'entendent pas, la vente de sa partie peut être la solution. Mais ce n’est pas si facile à faire: les chambres des appartements collectifs se vendent mal, comme le confirment les agents immobiliers.

"Si nous prenons le district administratif central et le comparons au nombre d'appartements communautaires vendus dans les années 90, il en reste maintenant environ dix pour cent. Ils ne sont pas vendus pour diverses raisons. Il arrive parfois qu'une ou deux pièces soient verrouillées et il est impossible de retrouver les propriétaires. Il arrive aussi que des individus franchement asociaux habitent dans un appartement. Et puis, il peut être impossible non seulement de vendre un appartement, mais simplement d'y vivre. Il est, en effet, difficile de vivre sur un même espace de vie pour des personnes complètement différentes: problèmes de nature domestique, débats sur le maintien de la propreté, etc.", explique Olga Tikhonova.

Selon elle, les transactions dans les appartements communautaires sont parfois impossibles car certains propriétaires, souvent déjà très âgés, ne veulent pas changer leur vie. Et si certains refusent de vendre leur chambre, il est alors impossible d’organiser l’installation des habitants dans des appartements individuels.

En outre, nous avons été confrontés à des situations dans lesquelles les propriétaires louent une ou deux pièces dans un appartement communautaire dans le centre ville pour payer un appartement qu'ils louent en banlieue où ils habitent. Quand ce comportement devient un mode de vie, ils ne sont pas motivés pour changer quoi que ce soit" dit l'expert.

Ils survivront à la rénovation

Les autorités de Moscou ont promis, dans le cadre du programme de rénovation, que tous les résidents d'appartements communautaires recevraient des appartements séparés. Mais même après cela, il est peu probable que les appartements communautaires disparaissent complètement du marché du logement secondaire. Certains experts les considèrent toutefois comme une espèce en voie de disparition.

"Ce sont les dinosaures du marché immobilier de la capitale, et je suppose qu'après un certain temps, les appartements communautaires disparaîtront, pour ainsi dire, de manière évolutive. Certains immeubles seront démolis parce qu’ils vont passer dans la catégorie des logements délabrés. Et certains appartements communautaires seront achetés. La plupart des personnes âgées, qui habitent dans des appartements collectifs, sont habituées à cet endroit et refusent d’en changer. Cependant, il est peu probable que leurs héritiers, les représentants de la jeune génération, ayant d'autres priorités en termes de choix de logement, habitent dans les chambres des appartements communautaires ; ils les vendront très probablement", explique Dmitry Taganov.

"Avec le temps, les maisons se détériorent. Comme les gens ne sont pas éternels, le patrimoine est vendu et le programme de rénovation se met en marche. Mais à mon avis, il faudra encore de nombreuses années avant que le concept d'«appartement communautaire» ne fasse partie intégrante de l'histoire", affirme Alexander Lunin.

"Par ailleurs, les gens vont continuer à divorcer, et parfois, la séparation des factures pour les services communs et la transformation d’un logement en appartement communautaire constituent la seule option possible pour une famille", ajoute Olga Tikhonova.

La disparition complète des appartements communautaires du marché de Moscou est donc improbable et devraient survivre certainement au programme de rénovation.

Publié sur Lenta.ru

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