Immobilier à Moscou : les étrangers investissent

Investir dans l’immobilier à Moscou pour un particulier étranger était impensable il y a encore quelques années. Jugé trop cher, trop instable, ce jeune marché permet aujourd’hui de faire de bonnes affaires, selon les experts.

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Photo: M.Demidoff

Le marché immobilier de Moscou, réputé pour être l’un des plus chers au monde, offre de nouvelles opportunités pour les investisseurs étrangers un peu aventuriers. Ces derniers peuvent acheter des biens immobiliers dans la capitale moscovite et espérer un bon retour sur investissement, à condition de connaître les bons plans.

Acheter et rénover

L’agence Welcome Abroad s’est spécialisée dans l’achat de vieux appartements, voire même de kommunalka (appartements communautaires), dont le centre de Moscou regorge. Souvent mal entretenus, ils sont alors transformés en de splendides lofts ou de beaux appartements rénovés aux standards et aux normes européens.

Avec un ticket d’entrée de 250.000 euros (frais bancaires et d’agence inclus), il est possible d’acquérir un appartement rénové, une petite surface d’environ 50m2, dans la vieille pierre et dans le centre ville de Moscou. Mis en location, le bien offre un retour sur investissement de 6 à 7 % net annuel, selon Grégory Lesterlin, directeur du département Achats-Ventes et Investissements Immobiliers Russie CEI chez Welcome Abroad. Plus la surface est importante, plus le retour sur investissement se rapproche des 10%.

"Le marché moscovite est évidement plus intéressant lorsqu’il s’agit de récupérer des appartements en mauvais état à rénover. Le propriétaire le propose ensuite en location à des tarifs ajustés au marché immobilier", ajoute-t-il en précisant que dans le cas d’une kommunalka, un important travail d’investigation est mené par l’agence pour retrouver tous les propriétaires. Les autorités russes résilient ensuite les anciens propriétaires et enregistrent le nouvel occupant en lui fournissant un nouvel acte de propriété.

Elena Kulikova, responsable du département gestion Achats-Ventes chez IntermarkSavills à Moscou indique que sa clientèle étrangère préfère acheter des appartements fonctionnels dans des bâtiments historiques avec de jolies façades, dans le centre de la capitale ou proche des écoles internationales. « Ils font alors de belles rénovations avec de beaux ameublements qui plairont à la fois à des locataires étrangers et Russes. »

Des gains évalués à la hauteur des risques

La part des étrangers sur le marché moscovite n’est cependant pas significative et ne représente que 3 à 5 % de la totalité des acheteurs. Essentiellement Américains, Italiens, Anglais, et parfois Français, « ces investisseurs étrangers sont quasiment toujours des personnes connectées à Moscou ou à la Russie. Par exemple, ils ont une famille russe ou bien ils travaillent dans le pays depuis plusieurs années», indique Elena Kulikova.

Souvent anciens expatriés, ces investisseurs ont des contrats locaux et sont sensibles à l’idée d’être propriétaire, d’autant plus quand ils ne bénéficient plus d’un budget logement alloué par leur entreprise.

Stéphane Dumont, un Français installé depuis 8 ans à Moscou, s’est lancé dans l’acquisition d’un bien « pour préparer son avenir et sa retraite ». Peu confiant dans le système européen, il s’organise pour ses vieux jours. Il a acquis un appartement de 80 m2 qu’il fait retaper pour une enveloppe globale de 600.000 euros. Lorsqu’il quittera Moscou, il mettra en location son appartement pour cumuler des revenus locatifs à sa retraite.
« Investir en Russie peut faire peur, mais j’ai compris que paradoxalement dans ce pays, si tout était impossible, tout était aussi réalisable. De plus, quand on connaît la Russie, on a moins peur. Les gains sont aussi évalués à la hauteur des risques. Et même si c’est le parcours du combattant au niveau de l’administration, la démarche est très rapide : en deux semaines tout est bouclé. »

Une inflation qui compense les 12% d’intérêts

En Russie, les délais pour l’achat d’un appartement sont très courts, et nécessitent bien souvent d’avoir le prêt ou le cash (beaucoup d’opérations se règlent encore en cash avec les banques russes, ndlr) avant même d’avoir l’appartement.
Les banques russes prêtent facilement aux étrangers et demandent en moyenne 20 à 30 % d’apport pour un prêt. Leurs taux d’intérêt pour un emprunt en roubles est de 12%, de 9 à 10% en euros et de 7 à 8% en dollars.

« 12% c’est beaucoup sur le papier, mais au réel cela revient au même qu’en France avec des banques qui proposent des taux à 3% car l’inflation est beaucoup plus importante en Russie qu’en France. Les loyers à Moscou augmentant en moyenne de 7 à 10% par an, ils finissent par couvrir le remboursement mensuel d’un prêt, alors qu’en France, les loyers sont plafonnés», relativise Grégory Lesterlin.

A titre d’exemple, un appartement de 50 m2 au cœur de Moscou se loue entre 2.000 à 3.000 euros par mois, et entre 70 et 150 euros la nuit lorsqu’il est loué en appart-hôtel.

Quid des taxes ?

Autre élément alléchant pour l’investisseur : il n’y a ni taxe foncière ni impôts locaux en Russie. Les résidents paient l’impôt classique sur le revenu de 13%, incluant les loyers reçus, ou de 6% pour ceux inscrits en tant qu’entrepreneur individuel. Tandis que les non-résidents sont imposés à 30%. En cas de revente, le vendeur s’il est résident fiscal (à condition de passer plus de 183 jours par an sur le territoire de la Fédération de Russie, ndlr) paie 13%, les non résidents fiscaux paient 30%.

« Au niveau juridique, être étranger en Russie ne change rien pour devenir propriétaire. Nos clients étrangers sont extrêmement bien encadrés. De par la loi, ils sont obligés de toujours passer par des agences et d’être accompagnés à la banque par un interprète officiel qui traduira tous les documents et expliquera toutes les procédures», souligne l’expert.

Mais des prix surévalués et un pays instable

Le marché de l’investissement immobilier en Russie a aussi ses détracteurs. Ils mettent en avant des prix surévalués et surtout l’instabilité du pays où du jour au lendemain, une loi peut confisquer les biens acquis par les étrangers. Certains expatriés interrogés sur cette question estiment qu’au regard du prix au mètre carré et de l’histoire du pays, « il est délirant de s’engager sur 15, 20 ou 25 ans », et que la Russie n’est pas un marché sur lequel on peut investir « sainement ».

« Nous ne nierons pas que ce marché est risqué, surtout dans le segment d’achat vente, mais les retours sur investissements sont rapidement élevés, de 30 à 40%. Cela enlève quelques appréhensions et compense les risques», rappelle Kristina Tomilina, Directrice chez IntermarkSavills du département des Ventes à Moscou.
«Par ailleurs, Moscou est une énorme mégalopole qui attire les entrepreneurs du monde entier. Son activité économique élevée garantie donc un intérêt constant des investisseurs sur ce marché, et donc de revenus constants.», ajoute t-elle.

Stéphane Dumont est confiant, et rappelle que les banques d’affaires pronostiquent que Moscou, comme Londres, est une ville où l’immobilier va encore grimper.

Pour l’agence Welcome Abroad, la rentabilité des investissements immobiliers à Moscou va durer encore cinq ou six ans avant que le marché ne stationne. La tendance actuelle des Russes est d’acheter dans le neuf, le moderne, et à la périphérie de la capitale où les montants sont nettement moins élevés (2.500 € le m2 en dehors du centre contre 5.000 à 6.000 euros dans le centre).

"Aujourd'hui, les Russes se désintéressent des vieilles pierres à l’inverse des étrangers. Mais un jour, ils feront volte-face, reviendront vers l’ancien donc dans le centre de la capitale, et alors les prix s’envoleront", prédit Grégory Lesterlin.

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