Immobilier : investir dans l'ancien à Moscou

Un nouveau marché s’ouvre à Moscou : investir dans l’ancien à des prix plus accessibles que le neuf, dans des projets clé en main.

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G.
Lesterlin

Installé depuis 4 ans à Moscou, Gregory Lesterlin s'est lancé dans l'achat et la restauration d'appartements anciens pour le compte d'investisseurs. Il a créé la société Domoï Estate, une des seules agences sur ce créneau en Russie.

Son but : recréer des appartements authentiques, design et beaux, à partir des nombreux logements vétustes de la capitale russe.

RUSSIE INFO : Quels sont les appartements moscovites que vous ciblez ?

Gregory Lesterlin : Tout ce qu'il y a de plus vétuste et dégradé ! Et il y en a encore beaucoup dans la capitale russe, comme ces fameuses kommunalkas, habitées par plusieurs familles et qui n'ont pas été rénovées depuis des dizaines d'années. Elles y vivent souvent depuis plus de 30 ans, rassemblant grands-parents, enfants et petits enfants. Avant l'achat, il faut étudier attentivement le plan pour visualiser le potentiel et regarder l'immeuble dans son intégralité. Mais c'est vrai qu'il faut savoir se projeter ! Nous refaisons en général l'appartement de fond en comble. Cela peut prendre entre 4 et 6 mois. Pour ce qui est de la taille, je vise surtout des biens entre 40 m² et 70m2, facilement louables, situés dans des immeubles prérévolutionnaires du centre-ville.

RUSSIE INFO : Et vos quartiers de prédilection dans Moscou ?

Gregory Lesterlin : Je cherche mes appartements surtout autour des métros Trubnaya, Chistie Prudy ou Kitaï Gorod. Ce sont mes quartiers phares ! Kitaï Gorod est en plein développement, certes moins bien desservi mais il y a le tramway que personnellement j'adore. Ce sont des quartiers agréables, historiques et préservés, sans tours de 15 étages, où il y a encore beaucoup de beaux appartements anciens non rénovés. La mairie a de plus entrepris de grosses rénovations urbaines, comme la rue Pokrovka désormais très agréable pour les piétons. Sur ces rues, toutes les façades sont classées monuments historiques et ont été restaurées.

RUSSIE INFO : Quel style de restauration privilégiez vous ?

Gregory Lesterlin : Les rénovations que j'entreprends sont pour la plupart modernes, de standard européen, avec des espaces en open space, des murs apparents en brique et des couleurs chaudes. L'idée est de créer un environnement cosy, chaleureux, pour affronter les longs hivers russes et proposer ainsi autre chose que ces appartements sans âme, parfois kitsch, qui sont encore pléthore à Moscou.

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Domoi Estate

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Pour la décoration, je préfère éviter l'habituel mobilier Ikea que je trouve glacial, en allant chiner à droite à gauche. J'achète d'ailleurs la plupart des meubles en Russie. Je trouve souvent l'inspiration dans les bars et restaurants de Moscou, qui sont de plus en plus déco et design. Un jour, j'ai flashé sur des chaises d'un petit café de Kitaï Gorod et en demandant au patron, il m'a dit que dans son café, on pouvait acheter le mobilier présenté !

RUSSIE INFO : Que gardez-vous de l'habitat original ?

Gregory Lesterlin : Les beaux éléments d'origine sont souvent durs à récupérer. On arrive en général à garder les portes souvent très belles. Mais de multiples couches ont souvent été rajoutées au fil des années, ce qui rend difficile la récupération, comme par exemple pour les beaux parquets en chevrons recouverts de lino et de moquette. En général, nous mettons tout à nu : les murs pour laisser apparaître les briques, les sols et les plafonds. J'essaie néanmoins de toujours garder un élément authentique lors de la restauration pour créer une ambiance propre à Moscou et capter un peu l’âme du pays.

Nous avons ainsi retrouvé tapissant les murs d'un appartement que nous venons tout juste d’acquérir, de vieux journaux des années 1920 évoquant Lénine. Ces journaux étaient utilisés à l’époque pour isoler et couvrir les murs. Je vais ainsi garder cet élément du passé dans une des pièces de l'appartement restauré. Cela peut être aussi une vieille malle russe ou des radiateurs d’époque !

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Domoi Estate

RUSSIE INFO : Qui investit aujourd'hui dans l'ancien à Moscou ?

Gregory Lesterlin : Mes clients sont surtout des investisseurs étrangers, notamment européens, que je rencontre via le bouche à oreille. Ils sont attirés par les taxes moins élevés et des prix d'achat qui restent intéressants pour des biens situés dans le centre-ville d'une grosse capitale.
Mes clients achètent aussi parfois pour leur usage personnel : ce sont des étrangers passionnés de Russie qui s'imaginent vivre ici pour leurs vieux jours, ou des expatriés qui préfèrent acheter plutôt que louer à prix d'or des appartements qui ne leur plaisent pas.

Quelques Russes sont tentés par le projet mais la plupart ont peur de l'ancien et préfèrent investir dans le neuf. Ceux qui se lancent ont souvent vécu à l'étranger auparavant.

RUSSIE INFO : Quels sont les prix à l'achat ?

Gregory Lesterlin : Ils sont aux alentours de 4500 dollars / 5000 dollars le m² pour de l'ancien, quand, à Paris, c'est plus du 9000 dollars. Pour comparer avec un achat d'un appartement neuf aujourd'hui à Moscou, les prix atteignent 12 000 dollars le m², soit beaucoup plus cher.

Pour la rénovation de l'appartement, il faut compter environ 1000 et 1200 dollars du m². La main d’œuvre est en Russie peu chère, comparée à la France où les coûts de restauration de l'ancien sont supérieurs.

RUSSIE INFO : Que proposez vous ensuite aux investisseurs ?

Gregory Lesterlin : La plupart des appartements sont loués, permettant des rendements de 7 à 12 % (la location d'un 40 m² peut rapporter 2000 dollars par moi). Si nous ne trouvons pas de location sur le long terme, j'ai toujours l'option de le proposer sur AirBnb, en location court terme, ce qui marche très bien. C'est possible car la plupart de mes appartements sont de taille moyenne.
Cela peut être une bonne alternative à l’hôtel, pour des hommes d'affaire par exemple. Mon style de décoration vise justement à ce que le voyageur de passage y trouve un confort moderne mais aussi un petit dépaysement russe.

RUSSIE INFO : Êtes-vous touchés par la crise économique que traverse la Russie en ce moment ?

Gregory Lesterlin : De mon coté je ne la ressens pas. Certes l’évolution du rouble ne nous est pas favorable à la revente. Mais au lieu de revendre maintenant ces biens, nous pouvons toujours les proposer à la location. Il y a certes des tendances conjoncturelles à court terme mais sur le long terme, il est toujours intéressant d'investir dans une grosse capitale comme Moscou avec en permanence des touristes et des entreprises.

Les appartements à la décoration plus banale sont davantage touchés par la crise. J'essaie de donner aux biens que je rénove un cachet qui les rend exclusifs et donc peut-être moins sensibles aux aléas conjoncturels.

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